不動産コンサルタント長嶋修による「2016年の不動産市場予測」を発表致します。2015年話題となった「空き家問題」はどうなるのか？民泊の規制緩和が不動産市場にもたらす影響とは？新築・中古・賃貸・REIT・海外市場を分野ごとに、注目のキーワードを交えて解説します。1月17日（日）にはこれらの市場予測を踏まえた「不動産売却セミナー」を一般の方向けに開催致します。■□■--------------------------------
2016年の不動産市場予測
1月17日（日）不動産売却セミナー開催
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2015年に入って建築費の価格高騰が収まり、
コストプッシュ型の価格上昇に一服感が出始めた新築市場も、
年後半には「地盤データ改ざん問題」でヒヤッとする場面もありました。
都心部中古マンション市場は在庫や価格、融資の水準を見れば一服感は明らか。
いわゆる「空き家」本が百花繚乱だった2015年。
現在約200の自治体が取り組む「立地適正化計画」の具体的な中身が次々と公表される今年は、
行政効率の観点からも立地性向を限定しメリハリの効いた、官民の空き家活用が望まれます。
「民泊」は国の規制緩和の中身次第で、賃貸市場、空き家活用の起爆剤となる可能性も。
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新築（マンション・一戸建て）市場・・・Down↓ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□
アベノミクスによる金融緩和や円安、オリンピック開催による価格上昇期待、 相続増税など、
マネー流入の要素には事欠かなかった新築マンション市場。
一貫して価格上昇を続けてきましたが、 年後半には契約率も好不調の目安となる70％を割り込むなど
やや市場に減速感が出てきました。
2015年の首都圏における発売戸数も当初見積もられていた
年間45,000戸程度（首都圏）を 大きく下回る見込み。
このところ上昇を続けてきた建築費は2015年に入って落ち着き、
今後当面はコストプッシュ型の価格上昇はなさそうです。
年後半に市場を冷やした、いわゆる「地盤データ改ざん問題」による混乱は、
かつての「耐震偽装問題」同様、2016年中頃には収束しているはずです。
2016年も都心・都市部好立地など、立地を吟味した分譲傾向に変わりはなく、
40,000戸前半の供給が予想されます。
新築一戸建ては長期的な着工戸数下落トレンドにあるのは変わらないでしょう。
都市部の優良立地にあるものは一定のニーズを掴んで売れたとしても、
それ以外の大半の地域では苦戦しそうです。
住宅購入層は人口減に加え晩婚化・非婚化傾向、持ち家率は日を追って低下し続けています。
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中古（マンション・一戸建て）市場・・・Down↓ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□
都心3区の中古マンション市場は安倍政権誕生以降、価格上昇を続けてきましたが、
成約数が減少傾向にあります。 一方で新規登録は多く在庫が増加、データ的には踊り場にあります。
加えて不動産向けの貸出残高は89年のバブル時や07年のプチバブル時を
はるかに上回り、 天井感があります。
金融庁は地銀による不動産向け貸出しの監視を強化するとしていますが、
こうした沈静化機能がうまく機能するなら価格の上昇基調も落ち着き、
在庫が徐々に整理され、とソフトランディングする一年になるでしょう。
都心3区はとりわけ株式市場との連動性が高く、株価動向を見ればこの市場が占えます。
中古戸建市場では、来年度から導入される予定の、耐震性などで新築住宅並みの
厳しい認定基準を設けたうえで、
優良物件だけを売る業者に国が「お墨付き」を与え、
消費者が安心して中古住宅を買えるようにする制度も、
はたしてどの程度効くかは未知数。
大阪府箕面市がすでに公表しているように、 人口密度を保つ地域とそうでない地域を選別する
「立地適正化計画」が 多くの自治体で公表予定のため、立地の選別化はさらに進むでしょう。
相続後3年以内に取り壊しや耐震リフォームをし、
建物や土地を売却した場合に 譲渡所得から3千万円を特別控除する制度が導入される見込みですが、
使い勝手によっては空き家が大量に売りに出る可能性もあります。
不動産仲介市場で行われてきた「物件情報の囲い込み」は1月4日以降できなくなることが決まり、
どの不動産エージェントも原則フラットに情報を持てることから、
不動産探しは「物件選び」から「エージェント選び」へと変化するでしょう。
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賃貸住宅市場・・・UP↑
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国は「民泊」に関し、旅館業法の「簡易宿所」の基準を緩和、
具体的には厚労省令を改正し今年度中に解禁する見通し。
恒常的なホテル不足の現状に加え、オリンピックを控えてさらなる外国人観光客の流入が見込まれる中、
この業界において民泊は規制緩和の1丁目1番地に位置づけられます。
国家戦略特区では7日以上滞在などの条件付きで民泊が認められていますが、
1泊や2泊でも容認されることになった場合、 賃貸不動産市場の活性化や空き家活用に拍車がかかるでしょう。
例えば収益物件は民泊で月に20日稼働すれば、 一般に賃貸として貸し出すのに比べ2倍程度の収益性。
それを踏まえ、民泊を前提とした利回り計算に基づく収益価格が形成されるかもしれません。
これは収益物件価格の上昇を意味します。
となると民泊物件には外国人が好む和室を中心としたリフォームが施され活用される流れです。
いずれも民泊にふさわしい立地に限ります。
一方で、大半の地域の空室率上昇と家賃低下の傾向には歯止めがかかりません。
相続増税対策で新築アパートが造られ続けている一方、 人口減で借り手は減少を続けているためです。
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REIT（不動産投資信託）・・・Stay→
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Aクラスビルなどを対象としたものは賃料も上昇傾向にあり安定的に推移しそう。
それ以外で、ここに来て保有物件を増やしてきたものには注意が必要。
必要以上に賃料上昇・価格上昇を織り込んで高値買いをした物件が 含まれている可能性があるためです。
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海外不動産市場・・・Up↑
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国内不動産市場において優良立地は天井感、それ以外は過剰感など、 頭打ちが明白であることから、
海外不動産投資はより注目されるでしょう。
しかし市場性や取引慣行もそれぞれ大きく異なるため、
「こんなはずではなかった」といったトラブル増加が懸念されます。
＜＜不動産コンサルタント 長嶋修（ながしまおさむ）＞＞
1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社 『株式会社さくら事務所』を設立、現会長。
『中立な不動産コンサルタント』としてマイホーム購入・不動産投資など 不動産購入ノウハウや、
業界・政策への提言を行なう。著書・メディア出演多数。
http://nagashima.in/ ■□■--------------------------------
2016年不動産市場大予測【一般の方向け】
不動産売却セミナー開催のお知らせ
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1月17日（日）、2016年の不動産市場予測を踏まえ、
「不動産売却セミナー」を開催致します。
【第1部】「2016年の不動産市場はこうなる」
【第2部】「売りたい時期、エリア別、外しちゃいけない売却の肝」
●場所 渋谷駅近郊（徒歩10分以内）
※詳細は参加者の皆様に別途お伝え致します。
●参加費 1000円（税込） / 1人
●定員 50名（先着順）
詳細はこちら・・・
http://www.sakurajimusyo.com/seminar/160117 本件に関するお問い合わせはお気軽に下記までご連絡ください。
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