新築マンション業界で導入シェア9割のマーケティングシステム“サマリネットシリーズ”を提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区 代表取締役：陣 隆浩）は、2020年東京オリンピック開催を控え注目を集める湾岸エリア(月島・勝どき・豊洲・東雲・有明)の新築マンション市場動向を調査しました。
■注目される一方、販売現場で囁かれる事とは。
2011年に発生した東日本大震災。メディアで連日のように「液状化」や「耐震」といった問題が取り沙汰され、特に注目を集めた湾岸エリアのマンションは、デベロッパーも開発や販売を自粛する等の対応に追われました。
しかし、免震や耐震技術等の建築技術の向上や、都心に近接しているという湾岸エリアが持つ優位性が再び注目され始めた2013年には2020年東京オリンピックの開催が決定。これが起爆剤となり、湾岸エリアの人気が一気に加速しました。
そして東京オリンピックを2年後に控えた現在、湾岸エリアは相場の上昇に加え、選手村跡地に建設される総販売戸数4,000以上の超大規模プロジェクト「HARUMI FLAG」を筆頭に複数の大規模物件の開発が控えており、大幅な供給増が予想されています。
その一方で、新築マンションの販売現場から「湾岸エリアの集客が容易ではなくなっている」という話を耳にしました。そこで、月島・勝どき・豊洲・東雲・有明を湾岸エリアと位置付けたうえで、新築マンションの供給戸数および相場の推移と購入のハードルがどれくらい上昇しているのかを探ります。
■東京オリンピック開催決定によりマンション市場が大きく変化した湾岸エリア。
平均価格の推移を見ると、東京オリンピック開催が決定した2013年を境に大きく上昇していることが分かります。
2013年までは5,500万円前後で推移していましたが、2014年は6,470万円、2016年は7,358万円、そして2018年は7,553万円まで上昇しています。
2017年は下落していますが、これは当該年に販売開始となったシティタワーズ東京ベイの平均専有面積が小さかった為、全体の平均価格を下げたことが要因です。
販売戸数に関しても、2012年時点では1,696戸でしたが、2013年にはおよそ倍となる3,249戸、2014年も3,000戸を超えています。2015年以降はピークアウトし2016年には623戸まで減少していますが、2017年以降は徐々に増加しており、来年2019年以降は大幅に増加すると推測されます。
■湾岸エリアのマンション、購入に必要な世帯年収は？
平均価格の上昇に伴い、当然購入ハードルは高くなっていきます。では、実際に現状の湾岸エリアの新築マンションを購入する際の必要年収と、購入可能な世帯がおおよそどれくらいあるのかを調べました。
必要年収を計算するうえで、住宅金融支援機構が発表している「年収倍率」を参考にしています。これは、2017年のフラット35利用者を対象とした調査結果で、首都圏における新築マンション購入者の購入金額が、「世帯年収の何倍か」を表したものです。湾岸エリアの新築マンション価格から算出すると以下となります。
実際に新築マンションの販売現場でお話を伺っても、来場者のほとんどが世帯年収1,000万円を超えているとのことなので、上記の結果とも一致しています。
また、来場者の居住区については、大半が中央区と江東区ということで、この2区の平均世帯年収1,000万円以上の世帯数と世帯割合も算出しました。
現状の湾岸エリアの新築マンションが購入可能な世帯数は約41,500世帯、世帯割合は13.2％となります。あくまで参考値にはなりますが、世帯割合から考えると購入のハードルは低くないと言えそうです。尚、来場者の属性について、2013年当時は、インバウンド需要があったようですが、現状では外国人の来場者は多くないそうです。
■課題は中広域からの集客。
2020年の東京オリンピックに向けて、複数の大規模物件の建設が進められており販売戸数増加の兆しを見せる湾岸エリア。しかし一方で相場の上昇に伴って購入ハードルが上がり中央区と江東区に限って言えば、購入可能な世帯が限られているのが現状です。インバウンド需要も以前と比べると期待出来ないとなると、中央区や江東区以外の、より中広域から集客が可能となるような販売戦略が必要になってくるかもしれません。
一方で東京オリンピックが間近に迫る2019年は、2013年の開催決定当時と同様の需要が喚起する可能性や、各方面から大きな反響を呼んでいる選手村跡地の注目物件「HARUMI FLAG」の動向など、湾岸エリアの活況を期待させる要素もあり、今後の市場動向に注目が集まりそうです。
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【新築マンション市場動向～2019年以降に湾岸エリアでの供給大幅増加と購入ハードルの上昇～】
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