～中古マンション売却レポート2021年5月vol2～
新型コロナウイルス感染拡大により、各地で不動産価格が大きく変動しています。
不動産価格に影響するのは、需給バランス。コロナ禍では全国的に不動産の供給数が不足している状況であるものの、物件種別やエリアによってその動きは大きく異なります。
本記事では、40平方メートル 以下・オーナーチェンジ物件＝投資用ワンルームマンションに絞って、とくにコロナの影響が大きい東京都23区と大阪市の「価格」と「供給数」を比較し、両エリアの今後の価格変動リスクを考察します。
本記事解説コラム：
https://t23m-navi.jp/magazine/news/covid-19-pricefluctuationrisk/【調査概要】
～調査内容～
コロナの影響が大きい東京都23区と大阪市の40平方メートル 以下・オーナーチェンジ物件＝投資用ワンルームマンションの
「価格」と「供給数」を比較し、両エリアの今後の価格変動リスクを考察する。
～考察結果～
大阪と比較した場合、中期的には東京都23区の価格変動リスクが低下すると推測される
【調査詳細】
【2019年～2021年】東京都23区・大阪市の投資用ワンルームマンション価格推移
まずは、投資用ワンルームマンションの平均成約坪単価の推移を見ていきましょう。
～東京都23区の価格推移～
グラフ1.東京都23区ワンルーム投資マンション成約坪単価推移
マンションリサーチ株式会社調べ
こちらは、東京都23区のグラフ。青がコロナ前の2019年、オレンジがコロナ蔓延が始まった2020年、灰色が2021年の推移です。
全体的に、乱高下が目立ちます。ただそれは、コロナ前の2019年から継続的に見られていることです。その後は、安定しないながらも緩やかに高騰基調にあるといえるでしょう。
■大阪市の価格推移
続いて、以下は同条件の大阪市のグラフです。
グラフ2.大阪市ワンルーム投資マンション成約坪単価推移
マンションリサーチ株式会社調べ
大阪市は、2019年（青線）については価格の変動が少なかったものの2020年（オレンジ線）以降の乱高下が目立ちます。東京23区でもコロナ禍に価格の変動は見られていますが、大阪市はそれを凌駕する変動率です。
2020年から2021年5月までの価格の標準偏差は、次の通り大阪が上回っています。
=====【参考】============================================
2020年から2021年5月までの価格の標準偏差は、次の通り大阪が上回っています。
東京都23区：113505.4
大阪市：153738.2
一方で、コロナ前2019年の標準偏差は大阪市が大きく下回っているのです。
東京都23区：106522.3
大阪市：70748.7
つまりこれは、コロナ発生を機に投資用コンパクトマンションの価格変動リスクが東京都23区と大阪市で逆転したということ。とはいえ東京の値はコロナ前後で大きく変わっておらず、2020年以降の大阪の乱高下が際立っています。
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～東京・大阪の投資用コンパクトマンションの供給量は？～
続いて、マンションの価格に大きな影響を与える「供給数」の推移を見ていきましょう。
■東京都23区の供給数推移
グラフ3.東京都23区ワンルーム投資マンション売出件数前年同月比
マンションリサーチ株式会社調べ
まずは、東京都23区です。
2020年1月以降、投資用コンパクトマンションの売り出し件数は対前年比でマイナスが継続。-30％を下回った月も見られます。
2020年後半になるにつれ徐々に数値を戻し、2021年4月にはコロナ禍で初めてプラスに転換しました。直近のデータでは、供給数は増加傾向にあります。
■大阪市の供給推移
グラフ4.大阪市ワンルーム投資マンション売出件数前年同月比
一方、こちらは大阪市の同条件のグラフです。
大阪市では、2020年4月、1度目の緊急事態宣言発出で一時的に売り出し戸数が減りましたが、2020年後半まで好調に売り出し数を伸ばしていきました。
しかし、7月、8月のコロナ第二波以降マイナスに。2021年明けてから一時的に売り出し数が増えたものの、2021年4月には再び減少傾向にあります。
～大阪の価格の乱高下は感染者数増加によるもの？～
グラフ５.東京都・大阪市日別新型コロナウイルス陽性者数
参照：東京都福祉保健局、大阪府公表値
新型コロナウイルス感染拡大から1年以上、日本国内では東京都の感染者が最も多い状況が続きました。
しかし、第二波の2020年秋には大阪の感染者数が東京に迫る時期も。そして3度目の緊急事態宣言が発出された前後、2021年3月あたりからは状況が一変し、大阪の感染者数・重症者数が東京を上回りました。
大阪の投資用ワンルームマンションの価格や供給数(グラフ2、グラフ4参照)と照らし合わせてみると、感染者数が増加した時期やその直後に供給数が減り、価格が上がる……ということが繰り返されたことによる価格の乱高下だと考えられます。
～今後も投資用ワンルームマンションの価格変動が大きくなる可能性も～
2021年4月現在、東京都23区で投資用コンパクトマンションの供給数が増加傾向にある中、大阪市では減少傾向に。供給不足からの安定供給に転じると、価格の押し下げ圧力にはなるものの「安定化」をもたらします。
よって中期的には、東京都23区の価格変動リスクが減少するものと推測されます。
とはいえ、価格の変動はエリア全体の平均値を見たときのもの。すべてのマンションの価格が、平均値のような推移を辿ることはありません。
【マンションリサーチ株式会社サービスURL】
■不動産売却一括査定サービス『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/■不動産データクラウド
https://fudosan-data.jp/■分譲マンションデータ販売
https://mansionresearch.co.jp/s/data_sale【株式会社マンションリサーチについて】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「9000万件以上の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。
会社名 ： マンションリサーチ株式会社
所在地 ： 東京都千代田区九段北１丁目２番１１号 エイム東京九段ビル3階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
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