旧同潤会江戸川アパートメントから日本初の分譲住宅宮益坂ビルディング等多くを手掛ける。初動期の合意形成支援から事業協力し、マンション建替えを支援
旭化成不動産レジデンス株式会社（本社：東京都千代田区／代表取締役社長：兒玉 芳樹）は、「向原第二住宅団地マンション建替事業」の解体着工をもってマンション建替え事業着工実績40件目となりましたのでお知らせをします。なお、「向原第二住宅団地マンション建替え事業」は、野村不動産株式会社（本社：東京都新宿区／代表取締役社長：松尾 大作）と旭化成不動産レジデンスが共に参加組合員として進めている向原第二住宅団地マンション建替組合によるマンション建替え事業となります。
国内に約103万戸存在するといわれる旧耐震マンションの再生は、今後高い確率で発生するとされる首都圏直下型地震、東南海地震などへの危険性を背景とした喫緊の社会的課題と言われています。
加えて国土交通省の資料によると、築年数が40年を超えるマンションの数は、現在の約103万戸から10年後には約2.2倍、更に20年後には約3.9倍と増えていくことも分かっており、新耐震基準のマンションであっても、高経年化による設備の老朽化や間取りの陳腐化などを理由とした建替えを要するマンションの数も加速度的に増えていくことが予想されます(※1)。しかしながらマンションの建替え実績は令和3年4月時点で303棟(※2)にとどまっており、多くの高経年マンションの建替えが進んでいないのが実情です。
旭化成不動産レジデンスは、初動期の勉強会などから始め、区分所有者の合意形成支援を行い、高経年マンションの建替えに積極的に取り組む中で今日に至っています。具体的には2002年に建替え決議を行い、2005年に竣工した同潤会江戸川アパートメント建替え事業以降、マンション建替え円滑化法適用第一号である新宿区諏訪町住宅の建替え事業、都市計画法一団地の廃止と公道の移設を実現した調布富士見町住宅建替え事業、1953年に東京都により分譲された「日本初の分譲マンション」宮益坂ビルディング建替え事業など業界トップの建替え実績を積んできました。さらにマンション建替え事業を通して得た知見を集約するとともに、その知見を自社の事業のみならず広く社会にも還元する目的で、2011年に「マンション建替え研究所」を設立し、定期的に管理組合の皆様、マンション管理士、マンション管理会社などの関係者に向け事例共有、マンション関連の法改正の解説、事例紹介などを行ってきました。
また、マンション再生協議会調査によると、マンション建替え円滑化法による建替え案件は平均して築後44年前後で建替え決議が成立しており、建替えに至ったマンションの多くは2回目の大規模修繕後に建替えを視野に入れた合意形成を始めていることもわかりました(※3)。そのため当社は、同様のタイミングを迎えているであろう検討初動期の管理組合の皆様、マンション管理士、マンション管理会社などの関係者向けに、マンション建替え研究所監修の「建替え成功事例集」を提供するほか、理事会有志の勉強会などを通じ、社会的課題であるマンション建替え・再生に貢献してまいります。
(※1)分譲マンションストック戸数（令和2年末現在／令和3年6月21日更新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001410084.pdf築後30、40、50年超の分譲マンション戸数（令和2年末現在／令和3年6月21日更新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001410085.pdf(※2)マンション建替えの実施状況（令和3年4月1日時点／令和3年6月21日更新）建替え決議済までを含む
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411083.pdf(※3)マンション再生協議会建替え事例・建替え法による建替え事例
http://m-saisei.info/tatekae/enkatsukajirei_index.html■当社マンション建替え実績マップ（首都圏）
＜ご参考１＞当社の関わったマンション建替え実績一覧
＜ご参考2＞当社の取り組み
江戸川アパートメント：30年来頓挫を繰り返していた同潤会アパートの建替え
江戸川アパートメントは「同潤会」によって建築された共同住宅「同潤会アパート」。築60年を超えた建物は構造・設備ともに著しく老朽化が進行。建替えの検討開始から30年以上が経過した2001年に当社が事業協力者として参画しました。当社では、区分所有者全員との個別面談や専任の高齢者サポート担当の配置等の活動を進め、 2003年に建替え決議。翌2004年に着工しました。
都市計画法一団地の廃止と公道の移設を実現した、調布冨士見町住宅の建替え
調布富士見町住宅は東京都住宅供給公社により分譲された5棟176戸の団地。行政協議では、団地の建替えに豊富な経験を持つ設計事務所と管理組合、当社が協力して関係各所との協議を進め、「一団地の廃止」と「公道の移設」を実現しました。
1953年に東京都により分譲された「日本初の分譲マンション」宮益坂ビルディングの建替え
宮益坂ビルディングは、渋谷駅に近い立地を生かし、地下1階と地上1階が店舗、2～4階が事務所、5～11階が住居の複合用途型のマンション。老朽化とともに設備や間取りの面で現在の水準からかけ離れた状態になっていたことで、賃貸化や事務所化が進み、建替え決議時点では区分所有者本人が居住する区画は極めて少数になっていました。コンサルタントや不動産鑑定士等専門家の協力の下、説明会や個別面談を通じて各区分所有者の合意を得ることで、2012年に建替え決議が成立、2020年竣工。
「旭化成マンション建替え研究所」を業界に先駆けて2011年設立
「マンション建替え研究所」は当社のマンション建替え事業において、幅広く蓄積されてきた実務経験から建替え情報の集約・分析と課題抽出を行い、定期的に広く発信することで社会的課題である高経年マンションの建替えに資することを目的として設立されました。
以上
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