心理的瑕疵物件の在り方とは ～物件再生と人の死の痕跡～
『関西クリーンサービス (所在地：大阪府大阪市)』を運営するA-LIFE株式会社（代表取締役：亀澤 範行）は、事故物件（心理的瑕疵物件）の取り扱い経験がある不動産業従事者を対象に「事故物件の取り扱い方に関する調査」を実施しました。
大阪を中心に京都、奈良で遺品整理や特殊清掃サービスを提供している関西クリーンサービスは、人が亡くなった現場を清掃する「特殊清掃」を通し、数多くの物件再生に取り組んでまいりました。
孤独死の増加が社会問題として叫ばれて久しい今日ですが、コロナ禍以降、特殊清掃のご相談は増加の速度をより早めています。思いもよらない形で大切な家族を亡くしたご遺族の苦悩は、事故物件となった不動産をどうすれば処分できるかという思いにまで及びます。
「まさか自分が当事者になるとは思っていなかった」ご遺族・ご依頼主様からのそんな言葉を幾度も耳にしてきた私たちは、これからも孤独死を防ぐ仕組みを模索すると同時に、移り変わる現代の、事故物件の在り方を考えていきたいと思います。
そして、この取り組みが事故物件を手にして悩んでおられるご遺族に届くことを願っています。
「孤独死」が死亡者数の5%に迫る大都市圏。比例して増加する事故物件の相談
孤独死が社会問題として認識されるようになった昨今、孤独死に関する調査が都市部を中心に実施されています。
下のグラフはそういった調査から分かった、東京都、大阪市それぞれの2017年から2020年の孤独死と考えられる死亡者数を表したものです。このグラフからは、大都市圏において特に孤独死が増加していることがわかります。
大阪市を例にとると、孤独死の発生状況は2017年から2020年の間で約22％増加し、2020年は過去最高の1,314件、毎日3件以上です。約3万人と言われる大阪市の年間死亡者数と照らし合わせると孤独死はそのうち約4.4％。つまり、約22人に1人が誰にも看取られることなく、人知れず孤独な最期を迎えているのです。
近年の孤独死の増加は、到底、看過できない件数になってきており、特殊清掃の増加に比例する形で、いわゆる事故物件も増加しています。
遺品整理・特殊清掃のみならず不動産買取などの総合サービスを展開する当社は、ご依頼主様から不動産についてご相談を承る機会も多く、事故物件であるが故に、相続に苦悩される事案が、近年、急速に増えてきています。
事故物件に苦悩するご遺族・相続人
ここで、当社へ遺品整理と不動産売却のご相談をいただいたひとつの事例を紹介いたします。大阪府のとある住宅で一人の女性が遺体で発見され、死後推定3週間の状態で孤独死でした。
ご依頼主は女性の妹さん。ご両親は数年前に他界し、生涯独身だった女性のたった一人の身内です。「頭の中が真っ白で何も手につきません」第一発見者でもあったご依頼主様は、思いもよらぬ形で事故物件を相続することになり悩み苦しんでおられました。
私たちはそんな悲痛な声の1つひとつに耳を傾け、苦悩されるご遺族・相続人の心の受け皿のような場所が必要だと考えています。
[動画:
https://www.youtube.com/watch?v=RHPn-UoI7g4 ]
【不動産業界の本音】心理的瑕疵物件の実態とは
いわゆる「事故物件」と呼ばれる心理的瑕疵物件ですが、取引の際は物件で人が亡くなった事実を取引の相手方に伝えなくてはなりません。これを告知義務と言います。たいていは一般的な不動産取引と比べて不利になると考えられています。
では、ご遺族・相続人から買取を依頼された事故物件は実際の現場でどのように扱われているのでしょうか。事故物件（心理的瑕疵物件）の取り扱い経験がある不動産業従事者(1,012人)を対象に「事故物件の取り扱い方に関する調査」を実施しました。
調査の結果、不動産のプロであっても事故物件の取り扱いには苦慮し細心の注意をはらう。そんな姿が垣間見えました。
9割以上が変化を感じている。事故物件ガイドラインの策定
2021年に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」が策定され、これまで不明瞭だった心理的瑕疵物件の告知基準が明確になりました。
はじめに、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインついて伺っていきたいと思います。
「2021年に策定・公表された『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』により、心理的瑕疵物件の取り扱い方に変化はありましたか？」と質問したところ、『大きく変化した（32.5％）』『多少の変化があった（59.5％）』『まったく変わっていない（8.0％）』という回答結果になりました。
『大きく変化した』『多少の変化があった』と回答した方を合わせると、9割以上の方が何かしら変化があったようです。
では、具体的にはどのような変化があったのでしょうか。
前の質問で「大きく変化した」「多少の変化があった」と回答した方に、「どういった点での変化がありましたか？（複数回答可）」と質問したところ、『告知対象となる物件（49.4％）』と回答した方が最も多く、次いで『告知対象となる期間（43.4％）』『告知の流れ、タイミング（42.4％）』『告知事項の記載（40.9％）』『仲介前の確認事項（28.5％）』『購入時の確認事項（21.0％）』『対応時の意識（14.7％）』と続きました。
5割近くの方が『告知対象となる物件』と回答しました。
ガイドラインで判断基準が明確になったことで、これまで事故物件として告知していなかった物件を告知対象に切り変えたり、逆にこれまで告知していた物件を告知非対象に切り変えたりと見直しを行ったことが伺えます。
扱いづらい心理的瑕疵物件、第1位は“孤独死”その理由とは
ここまでの調査で、2021年のガイドライン制定により9割以上の方が心理的瑕疵物件の取り扱いに変化があったということが判明しました。
続いて、事故物件の対応について伺っていきたいと思います。
「心理的瑕疵物件のうち、最も対応が困難だと感じる内容を教えてください」と質問したところ、『孤独死（29.5％）』と回答した方が最も多く、次いで『他殺（27.5％）』『自殺（22.9％）』『火災（焼死）（18.9％）』と続きました。
調査の結果、あまり大きな差はありませんでしたが『孤独死』が3割近くと一番多い結果になりました。不動産業者が困難と感じる理由とは一体何なのでしょうか。具体的な理由を伺っていきたいと思います。
■心理的瑕疵物件で最も対応が困難だと感じる理由は？
・【自殺】お祓いなど手配が必要な時があるため（30代／女性／大阪府）
・【自殺】自殺物件は特に慎重かつ、丁寧に対応しなければ後々問題になるため（50代／男性／福岡県）
・【自殺】中々部屋を借りたいという方は居ない（40代／女性／岐阜県）
・【他殺】ニュースなどに住所が載っている場合が多いのと資産価値が低くなる（30代／女性／東京都）
・【他殺】顧客が心霊現象を持ち出しやすい（40代／女性／神奈川県）
・【孤独死】残置物撤去、清掃にお金がかかるため（20代／女性／東京都）
・【孤独死】身内を探すのに苦労する（40代／男性／茨城県）
・【孤独死】気づくのが難しく故意でなくても事故物件扱いとなってしまう（50代／男性／愛知県）
・【孤独死】発見が遅れると遺体の損傷が激しく、物件の原状回復が非常に困難（40代／男性／沖縄県）
・【孤独死】どうしようもないけど、多くなってきているから（30代／女性／佐賀県）
などの回答が寄せられました。
通常の手続きに加え、状況に応じて必要な対応が変わってくる事故物件の取り扱いの難しさがわかります。
自殺のケースではデリケートな事案であるがゆえに心理的影響を与える度合いが大きく、ご遺族との対応や物件を紹介する際の説明に困難を感じている回答が目立ちます。テレビや新聞などで報道されることもある他殺においては、うわさや物件の情報が広まりやすく、その事件性に恐怖心を抱かれることが困難な理由として多くあげられました。
対して孤独死は清掃やリフォームといった室内の対処をはじめ、親族・連帯保証人との連絡の取りにくさから、物件を流通させるまでに不動産業者が対応するべき事が多岐にわたり、かつ長い期間を要します。そもそも孤独死の発生件数が増えていることも不動産業者を悩ませる要因になっていると明らかになりました。
では、戸建で建物を解体し更地になった場合は心理的瑕疵物件に該当するのでしょうか。それとも、心理的瑕疵はなくなり、本来の価値を取り戻して取引することができるのでしょうか。
「戸建（独立型）建物での心理的瑕疵物件の場合、建物が取壊し解体されて更地になっていても心理的瑕疵のある土地として取り扱う必要があると思いますか？」と質問したところ、『必要がある（53.7％）』と回答した方が最も多く、次いで『必要はない（21.7％）』『心理的瑕疵の内容によっては必要がある（24.6％）』と続きました。
半数以上が『必要がある』と回答しました。
ガイドラインでは土地の心理的瑕疵について記載されていないため、トラブル防止のために告知する業者が多い一方で、告知は必要ないと捉える業者もあり、解体後は事故物件になるか否かの判断は業者ごとにゆだねられていることがわかります。
物件価値を左右する特殊清掃や公示サイト…不動産業者の利用頻度は高い？
ここまでの調査で、5割以上の方が戸建で建物を解体した場合でも心理的瑕疵のある土地として取り扱う必要があると認識していることが判明しましたが、清掃の際は特殊清掃業者を利用しているのでしょうか。
続いて「特殊清掃業者を利用したことはありますか？」と質問したところ、『必要に応じて時々利用する（37.6％）』と回答した方が最も多く、次いで『利用したことはある（25.0％）』『利用したことは一度もない（12.4％）』『頻繁に利用する（提携業者がいる）（12.3％）』『自社で行うため、あまり利用しない（10.4％）』『特殊清掃の概念がない、わからない（2.2％）』と続きました。
約4割が『必要に応じて時々利用する』と回答し、部屋や建物の状況に応じて利用するか否かを決定していることがわかります。
また、7割以上の不動産業者が特殊清掃業者を利用するか、または自社で行っていることから、事故物件を取り扱ううえで不動産の価値を左右する適切な特殊清掃の重要性は今後も高くなると予想できるでしょう。
では、同じく物件の価値に関わると思われる事故物件公示サイトについては、不動産業者はどのように捉えているのでしょうか。
そこで「事故物件公示サイトを利用することはありますか？」と質問したところ、『よくある（20.1％）』と回答した方が最も多く、次いで『たまにある（54.6％）』『あまりない（19.2％）』『まったくない（6.1％）』と続きました。
『よくある』『たまにある』と回答した方を合わせると、7割以上の方が事故物件公示サイトを調べているようです。
実際に掲載された場合、事故物件公示サイトの影響力はあるのでしょうか。
続いて「事故物件公示サイトに掲載されている心理的瑕疵物件は、掲載されていない物件と比べると価値が下がると思いますか？」と質問したところ、『とてもそう思う（27.6％）』『まあそう思う（57.5％）』『あまりそう思わない（13.1％）』『まったくそう思わない（1.8％）』という回答結果になりました。
『とてもそう思う』『まあそう思う』と回答した方を合わせると、8割以上の方が価値が下がると思うようです。不動産業者や売主にとって事故物件公示サイトへの掲載はデジタルタトゥーのように捉えられているとも考えられます。
苦労の絶えない事故物件（心理的瑕疵物件）オーナー
ここまでの調査で、必要に応じて特殊清掃業者を利用する方が4割近くいるということが判明しましたが、資産価値が低くなったり、元の状態に戻すために高額な費用がかかったりする事故物件を、物件の持ち主から費用を徴収して引き取ることもあるのでしょうか？
「依頼者（売主）から費用を徴収して、心理的瑕疵物件を引き取ることはありますか？」と質問したところ、『よくある（13.9％）』『たまにある（47.9％）』『あまりない（27.5％）』『まったくない（10.7％）』という回答結果になりました。
『よくある』『たまにある』と回答した方を合わせると、6割以上の方が費用を徴収して引き取るケースがあることがわかりました。
【まとめ】事故物件に苦悩するご遺族・相続人を減らしたい
心理的瑕疵物件は、その扱いの難しさから、なかなか売れない・借り手がつかないと言われることも少なくありません。今回の調査では、不動産業者が心理的瑕疵物件の取引に際して、実際にどのように扱っているのか垣間見ることができました。
事故物件にならないことが一番ですが、高齢化の加速や、コロナ禍以降、自殺や孤独死が増加しているなど、心理的瑕疵物件となるリスクは増大しています。不動産のプロが「最も対応が困難」と回答した孤独死は、今や珍しい出来事ではなくなり事故物件は誰もが手にする可能性があるのです。
ご遺族から話を伺う機会の多い当社は、思いも寄らぬ形で事故物件を相続したご遺族や相続人となった方が相談できる場所が必要だと考えています。
当社ができることは些細なことかもしれませんが、特殊清掃業者でもある事故物件のプロとして、士業の先生方とも協力することで整理・清掃のご相談から不動産売却までを一手にお引き受けする体制を作り上げてきました。この取り組みが事故物件に悩む方々の一助となれば幸いです。
それと同時に、事故物件の根本原因である「孤立」「孤独死」を防ぐことが最も重要だと考えています。
関西クリーンサービスはこれまで「孤独死を減らしたい」その思いで孤独死の凄惨さ、ご遺族の声を伝えてきました。人それぞれが身近なところから「気付く」ことができれば、この凄惨な不幸の連鎖を止められる可能性があるのではないでしょうか。
ほんの小さな支えが孤独を遠ざけ、不幸の予防になることを願っています。
遺品整理・特殊清掃の『関西クリーンサービス』
今回調査を行ったのは、『関西クリーンサービス』（
https://www.k-clean.jp/）を運営するA-LIFE株式会社（
https://alife-grp.com/）です。
【関西クリーンサービス】
◇遺品整理サービス
4年連続ご依頼件数『関西No.1』の遺品整理。
（※遺品整理業において。2019・2020・2021年・2022年 東京商工リサーチ調べ）
多くのお客様に選ばれた質の高い遺品整理をお約束します。
遺品整理に関するこんなお客様の不安やお悩みはお気軽にご相談ください。
◇特殊清掃
特殊な薬剤と高性能機材を用いた専門性の高い清掃技術で、どのような現場も再び住める状態へと回復いたします。
こんなお客様の不安やお悩みを解決いたします！
また、関西クリーンサービスでは、遺品整理や特殊清掃の他にもお客様のニーズに合わせた多彩なサービスをご用意しております。
・遺品買取
・貴重品の探索サービス
・遺品、物件のご供養
・不動産を現状有姿で買取
・生前整理
・空き家整理
【対応エリア】
大阪府・奈良県・京都府全地域に対応
お問い合わせを頂いた当日の対応も可能です。
対応エリア外の方も、まずはご相談ください！
【メディア掲載実績】
NEWS23（TBS）、ニュース きん5時（NHK）、情報ライブ ミヤネ屋（読売テレビ）、探偵！ナイトスクープ（朝日放送）、お笑いワイドショー マルコポロリ！（関西テレビ）、産経新聞、読売新聞、朝日新聞、日経新聞、イギリスTHE TIMESなど
YouTubeにて作業の様子を公開しています。（
https://www.youtube.com/c/k_clean0）
【エクシア不動産を運営するフィルフォート株式会社（ホールディングスグループ会社）】
◇事故物件買取
遺品整理・買取などの各種お片付けのご依頼と合わせて、土地・建物の不動産の問題にお困りのお客様が多くおられ、不動産をどうすればいいのかわからないと相談をいただくことが多くあります。
エクシア不動産（
https://kaitori-fudousan.jp/）では、あらゆる事故物件・訳あり物件の買取を行っております。近年社会的に問題となっている空き家やゴミ屋敷、高齢化や単身者の増加に伴う孤独死をはじめ、自殺や火災などが生じた事件・事故物件などの不動産売買を専門的にサポートする不動産会社として、売主様に親身になりお手伝いを致します。
■A-LIFE株式会社：
https://alife-grp.com/■関西クリーンサービス：
https://www.k-clean.jp/（所在地：大阪市東成区深江北3-16-39、代表者：亀澤 範行）
■フィルフォート株式会社：
https://fillfort.com/■エクシア不動産：
https://kaitori-fudousan.jp/■お問い合わせ：
https://www.k-clean.jp/estimate/■LINEでのお問い合わせ：
https://www.k-clean.jp/line/■TEL：0120-673-373 受付時間：8:00～20:00（年中無休）
調査概要：「事故物件の取り扱い方」に関する調査
【調査期間】2022年7月26日（火）～2022年7月28日（木）
【調査方法】インターネット調査
【調査人数】1,012人
【調査対象】事故物件（心理的瑕疵物件）の取り扱い経験がある不動産業従事者
【モニター提供元】ゼネラルリサーチ
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