新工場周辺では2年間で新築賃料が1.7倍、全物件でも1.4倍に／不動産業界も注目すべき“半導体効果”
事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（ライフル）（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：井上高志、東証プライム：2120、以下「LIFULL」）が運営する、“住まいの本当と今”を伝える情報サイト「LIFULL HOME'S PRESS（ライフルホームズプレス）」は、TSMCの進出に伴う熊本県の賃貸市場への影響について調査を実施しました。
調査の背景
半導体受託製造の世界最大手、台湾積体電路製造（以下、TSMC）が、日本企業も出資する子会社「JASM」を設立し、熊本県菊陽町に工場を建設すると発表してから2年が経ちました。2024年12月の操業開始に向けて順調に工事が進む新工場では大規模な雇用が予定されているほか、TSMCの進出が呼び水となって付近に関連企業の立地も進んでいます。このことから、菊陽町周辺では建設関係者やTSMCの駐在員、関連企業従業員による居住需要の高まりが見込まれています。
そこでLIFULL HOME'S PRESSでは、新工場建設地の菊陽町および関連企業の立地が進む大津町、合志市で、賃貸市場にどのような影響が表れているか調査を実施。その結果、物件数や賃料に明らかにTSMC進出の影響が見られました。
需要の増加による空室減少＆掲載期間の短期化で、掲載物件数はTSMC進出発表時から約7割減
どの程度賃貸市場が活発になっているのか、LIFULL HOME'Sの掲載物件数から考察してみます。
TSMCの工場進出が発表された2021年10月の新工場周辺（菊陽町・大津町・合志市）の賃貸物件掲載数は517件でしたが、新工場が着工された2022年4月までに進出発表時比（2021年10月比）59.6%減の209件となるなど急激な減少が見られました。その後も2023年2月の29件（進出発表時比94.4%減）を底に低水準で推移しており、2023年8月時点では161件（進出発表時比68.9%減）となっています。
一方、熊本県全域の賃貸物件掲載数は2021年10月に5,496件。その後2022年4月は7,268件（2021年10月比32.2%増）、2023年8月は7,936件（2021年10月比44.4%増）と増加傾向で推移しており、新工場周辺とは異なる傾向となっています。
不動産会社は空室に入居者を募集する目的でLIFULL HOME'Sに物件を掲載するわけですが、新工場周辺では賃貸需要の増加に伴って既存の物件の空室が少なくなっていること、さらに、空室が発生しても募集開始後すぐに申し込みが入るなどで、1物件あたりの掲載期間が短くなっていることが、掲載物件数の減少の大きな要因となっています。なお、地元不動産会社によると、進出発表当初は工事関係者が、直近は工事関係者に加えて、TSMCや関連企業の従業員やその家族がニーズの中心とのことでした。
新築物件の募集賃料は「強気」に設定。TSMC進出発表時から約1.7倍に
新工場周辺（菊陽町・大津町・合志市）ではアパートやマンションが建設ラッシュの様相を呈し、新築物件の供給数が増加していますが、その募集賃料も上昇しています。
2023年第3四半期（7～9月）にLIFULL HOME'Sに掲載された、新工場周辺の新築賃貸物件の平均賃料は10.36万円で、TSMCの工場進出が発表された当時（2021年第4四半期）の5.99万円から72.9%上昇し、約1.7倍の賃料になっています。また、工場進出が発表された当初中心だった単身向け物件の供給から、徐々にファミリー向け物件の供給へとシフトしている影響もあるものの、1平方メートル 当たりに換算した賃料でも工場進出発表時の1,108円から直近（2023年第3四半期）は1,680円へと51.6%上昇しています。
なお、熊本県全域の新築賃貸物件平均賃料は、進出発表時から2023年第3四半期で25.4%の上昇（1平方メートル 当たりでは26.2%の上昇）となり、新築賃料の大幅な上昇はTSMC新工場周辺特有の動向といえます。高い賃料でも入居者が決まることから、強気の賃料設定とするケースが背景にあると思われます。
全物件でも約1.4倍の賃料上昇へ
前段では新築物件の募集賃料の上昇を紹介しましたが、この傾向は既存物件にも表れ始めています。2023年第3四半期にLIFULL HOME'Sに掲載された、新工場周辺（菊陽町・大津町・合志市）の全賃貸物件*平均賃料は7.43万円と、TSMCの工場進出が発表された当時（2021年第4四半期）の5.40万円からは37.5%上昇し、約1.4倍の賃料となっています。熊本県全域では同時期に6.6%の上昇にとどまっていることから、こちらもTSMC新工場周辺ならではの動きといえそうです。 *全賃貸物件には、新築物件も含まれる
分析担当：LIFULL HOME'S PRESS編集部 渋谷雄大（しぶや たけひろ）のコメント
本稿で紹介した賃貸物件掲載数や平均賃料の変化のほか、9月に発表された2023年の基準地価*では工業地と商業地の変動率全国1位が大津町の地点となるなど、TSMCの進出は周辺の不動産市場に大きな影響を与えています。また、住宅地の基準地価では北海道千歳市が全国トップの変動率を記録していますが、千歳市では現在、国内8社が出資するRapidus株式会社による半導体工場の建設が進められています。
世界的な半導体不足や経済安全保障の観点から、半導体の国内生産に舵を切ろうとしている今、自治体、不動産事業者、投資家にとって、地域経済の起爆剤となり得る「半導体」への期待はますます高まっていくでしょう。そして、半導体工場の建設が周辺不動産の価値を向上させることは明らかです。
一方で、住宅が「足りない」「高すぎる」となれば、新たな“企業城下町”としての成長を阻害しかねません。地域の持続的な発展のためにも、安定した住生活の提供に向け、行政と不動産・住宅業界が一丸となって取り組むべきタイミングともいえます。
*国土交通省「令和５年都道府県地価調査の概要 」より
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001630804.pdfLIFULL HOME'S PRESSでは、今後もオリジナルデータを通して世の中の動きを読み解く調査を実施していきます。ご期待ください。
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