新金岡Ｃ住宅団地マンション建替組合設立

旭化成ホームズ株式会社

2024年9月19日　17時17分

大阪府堺市 232戸の大規模団地建替え段階的施工方式にて仮住まい負担軽減を目指す建替え

旭化成不動産レジデンス株式会社（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：高橋謙治、以下「旭化成不動産レジデンス」）、大和ハウス工業株式会社（本社：大阪府大阪市、代表取締役社長：芳井敬一、以下「大和ハウス工業」）及び株式会社長谷工コーポレーション（本社：東京都港区、代表取締役社長：池上一夫、以下「長谷工コーポレーション」）が事業協力者として参加している大阪府堺市新金岡Ｃ住宅団地マンション建替事業において、9月15日にマンション建替組合（以下「建替組合」）の設立総会を開催いたしましたのでお知らせいたします。
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新金岡Ｃ住宅団地外観

■事業の概要
大阪府堺市の新金岡駅エリアは、昭和40年代を中心とした住宅開発により、多くの公的賃貸住宅や分譲住宅団地等が建てられました。街びらきから50年超を経て、新金岡駅周辺は、堺市都市計画マスタープランにおいては、地下鉄御堂筋線により大阪市内と接続する高い利便性を活かし、居住機能に加え、商業、子育て、医療、福祉、交流等の機能を誘導し、緑と利便性を活かした定住魅力のある拠点の形成を図ることとして位置づけられています。
こうしたエリアにある新金岡Ｃ住宅団地は堺市域内の新住宅市街地開発事業内での初の建替えとなります。建替えに至った主な理由としては、
- 築後56年が経過し、建物・設備・施設の物理的・機能的そして社会的な老朽化が進んでいること。
- 今後、外部居住者や空き住戸が増加し、管理組合の維持管理活動が非常に困難になることが予想されること。
- 今後の建物の維持、補修には大規模な修繕費が発生することが予想されること。
- 共用部分にエレベーターがなく、バリアフリーの問題が存在すること。

などの理由により、建替えを行うことといたしました。
■従前建物の概要

■段階的施工について
本件の建替えにあたり、住戸数232戸の建替えにかかる引越し・仮住まいの負担を軽減するために、本件敷地をA敷地・B敷地に分けて段階的施工の方式を取ります。先工区としてB敷地のみ解体を行い、A敷地の空き住戸を仮住まいに充てることで、団地外への仮住居を無くし又は最小限に抑えること、また解体・新築工期を短くすることで、仮住まい期間や事業全体の期間を短縮し、区分所有者の皆様の経済的・精神的負担軽減を図ります。また後工区のA敷地を「保留敷地」として参加組合員に売却することで、マンション建替事業の早期完了、建替組合の早期解散を実現します。これにより、
- 後工区の工事費・保留床処分価格の変動リスクの低減
- 建替組合の事務費・借入金利等の諸経費の削減
- 建替組合総会等の出席、書類提出等の各種手続きの負担軽減

などにより、区分所有者の皆様のリスクや負担が軽減されることが期待できます。
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■建替え事業成立までの経緯
2015年の検討委員会の設置後、管理組合を中心にコンサルタント・事業協力者の協力のもと修繕・建替え双方の検討を行い、合意形成のための説明会を重ね、10年間の準備期間を経て建替組合設立を迎えました。
一括建替え決議成立は、区分所有法第70条1項に基づき、団地内建物の区分所有者数及び土地持ち分割合の各5分の4以上の多数による賛成を得るとともに、団地内各棟でそれぞれその区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数による賛成を得る必要があります。2023年の一括建替え決議の際は、全体で83％の同意を得るも、区分所有者及び議決権の各3分の2以上の賛成（棟別要件）を満たさない棟があり、決議成立に至りませんでした。その後、再度管理組合中心とした合意形成活動を行い、2024年3月に再決議を行い、無事可決されました。