【東京都23区中古マンション価格】エリア格差が顕在化。都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)の強さをはかる定量指標。

中古マンション市場のトレンドをはかる先行指標で、今後の市場予測

2024年も終盤に差し掛かりましたが、東京都23区の中古マンション市場は依然として価格高騰が見られます。今回マンションリサーチ株式会社では、東京都23区の内、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)とそれ以外の中古マンション市場を調査しました。


都心5区は中古マンション価格が大きく高騰しておりますが、都心5区以外の区では横ばい傾向にあります。また、都心5区は中古マンションの平均販売期間も短縮化する形で推移しており、平均約90日となっています。一方で都心5区以外の平均販売期間は横ばいに推移しており平均約110日となっています。従って、都心5区の需要は加速している一方で、都心5区以外は一定を保っていると言えます。
このことから、都心5区は引き続き価格が高騰する見込みがあり、都心5区以外では一服感が出てきたと考えられます。

※2024年9月数値に関しましては、2024年9月15日までのデータを集計しています。

※2024年9月数値に関しましては、2024年9月15日迄のデータを集計しています。
以下のグラフでは東京都23区の中古マンション平均成約坪単価の推移を示しています。

グラフ１：東京都23区の中古マンション平均成約坪単価推移
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/67/13438-67-741940eed6cf9a1ad2eaff7ec442e35c-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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東京都23区では、コロナ禍以降も中古マンション価格が高騰しており、2024年9月においては2023年1月比で約19％高騰しています。


以下のグラフでは東京都心5区と都心5区以外の中古マンション平均成約坪単価の推移を示しています。

グラフ２：東京都心5区の中古マンション平均成約坪単価推移
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/67/13438-67-69077764c4f907794b9c023ab96a0e9c-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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都心5区では、2024年9月に至るまで中古マンション価格が高騰しており、2023年1月比で約26％高騰しています。一方で都心5区以外においては、2023年1月比で約9％高騰しているものの、2023年後半からは、都心5区とは対照的に横ばいで推移しています。

以下のグラフでは東京都23区の中古マンションの「販売期間」と「値下げ回数」を示しています。

グラフ3：東京都23区の中古マンションの「販売期間」と「値下げ回数」
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/67/13438-67-1dd9f14a3777721501092fc2d1b27b4f-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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東京都23区では、中古マンションの「値下げ回数」が減少していく一方で、「販売期間」は短縮化しています。この事は、「値下げ」をしなくても「すぐ売れる」という状況で、需要が高まっていると考えられます。

以下のグラフでは東京都心5区と東京都心5区以外の中古マンションの「販売期間」と「値下げ回数」を示しています。

グラフ4：東京都心5区と東京都心5区以外の中古マンションの「販売期間」と「値下げ回数」
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/67/13438-67-ccf3247f2db4c37636c78fcfb45c8b11-720x820.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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東京都心5区においては、2023年1月から現在に至るまで「値下げ回数」が減少しているにもかかわらず、販売期間も大幅に短縮化しています。

一方で都心5区以外においては「値下げ回数」はやや減少しているものの、販売期間は横ばいとなっており、一定の需要を保っている状態と言えます。


以下の表では東京都区部の「価格の上がったマンション」の増減率を示しています。

[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/67/13438-67-1bb016954275ba7ba22a3d3fd144cd59-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
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東京都23区においては、調査対象4,102棟のうち、2023年(対2022年)に価格が上がったマンションは2,698棟、2024年(対2023年)に価格が上がったマンションは2,898棟で2023年よりも200棟増加、すなわち約7％増加しました。

都心5区は10.5％、都心5区以外は6.5％とマンション個別にみても都心5区の中古マンションが高騰しやすいという実態が判明しました。



【まとめ】
取引現場での需要側面（「値下げ回数」「販売期間」）からみても、今後都心5区の中古マンション価格は高騰し続け、一方で都心5区以外の地域では需要が一定であるため、価格は横ばいになる傾向です。またマンション個別にみても、都心5区が著しく価格高騰の傾向にあります。

【マンションリサーチ株式会社その他サービスURL】
■不動産売却一括査定サービス『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/

■不動産データクラウド
https://fudosan-data.jp/

■ロボ査定
https://robosatei.jp/

■分譲マンション、土地、戸建てデータ販売
https://mansionresearch.co.jp/re-data/

■マンション購入サービス『MATSUDAKE』
https://matsudake.me/lp_company/


【不動産市場解説動画チャンネル】
https://www.youtube.com/@mansionresearch/videos


【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２　第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円

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