価格上昇の中心地、東京都心の中古マンション。坪単価1,000万円を超える物件も。都心中古マンション動向調査

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区　代表取締役CEO：陣　隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、独自視点で業界の動向を発信しております。
今回は、東京23区の中でも特に価格や坪単価が高い千代田区、港区、渋谷区に限定し、2023年の1年間に流通した中古マンション市場を調査し、今後の中古マンション市場を予測しました。

昨年、首都圏では新築マンション価格が大きく高騰しました。その理由は都心部の高額物件がエリア全体の相場を牽引したためと言われていますが、新築マンション相場が上昇すると付随して中古マンションの相場も上昇します。
今回の調査では、東京23区の中でも特に価格や坪単価が高い千代田区、港区、渋谷区に限定し、2023年の1年間に流通した中古マンション市場を調査しました。

■流通したマンションの平均坪単価は650万円前後
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/18769/268/18769-268-4fc97668ae0d1e0961a48890bf3a0219-1920x696.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


今回調査した千代田区、港区、渋谷区の平均値を見ると、平均的な物件像としては築年数が10年前後で面積は60平方メートル 前後、価格が1億2千万円前後、坪単価は650万円（１平方メートル あたり196万円）前後で3区ともに同じような傾向がみられます。

■タワーマンションが牽引
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/18769/268/18769-268-0b726a2164ce91c205f4838aa1e3f21c-1920x656.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


階数別供給戸数を見ると、港区の中古流通戸数が他の２区と比べ圧倒的に多いことが分かります。理由はタワーマンションの流通量が多いためで、港区の流通戸数の約６割がタワーマンションの流通です。港区は湾岸エリアをはじめ他の２区と比べるとタワーマンションの物件数自体も多く、流動性が高いタワーマンションが港区の流通量を牽引しています。

■築16～20年が最多
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/18769/268/18769-268-fe3dddca3cf1867ca7582665ffccce01-1920x656.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


2023年に流通した住戸を築年数帯別に見ると、築16～20年の物件が最も多く流通したことが分かります。新築分譲戸数自体も多かった2000年代に新築分譲されたマンションは今と比べると分譲価格も安く、売却した際に新築分譲時よりも高く売れる物件も多いことから、売却の動きが強まっているものと考えられます。

■高額アドレスは平均坪単価800万円台、上値は坪単価1,000万円程度
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/18769/268/18769-268-12a9a383e3ed8cf106a3647949ce6790-1920x1360.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/18769/268/18769-268-a1b6477422dc80c609681d4132551088-1920x1360.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
※アドレス：同一の町名をまとめたもの。例：麻布は「元麻布」「西麻布」「東麻布」「南麻布」「麻布十番」「麻布台」「麻布狸穴町」、番町は「一番町」から「六番町」が対象　など

3区のアドレス別の相場を見ると、各行政区で最も坪単価が高かったのは、千代田区が「永田町」、港区が「六本木」、渋谷区が「渋谷」でした。尚、３区ともに最も高い坪単価は800万円（１平方メートル あたり約240万円）台で、800万円を超えたのは千代田区が「永田町」「富士見」「麹町」「番町（一番町～六番町）」、港区が「六本木」「虎ノ門」、渋谷区が「渋谷」「南平台町」「代官山町」「猿楽町」でした。最大坪単価を見ると1,000万円（１平方メートル あたり約300万円）前後が上限になっており、値付けの際の一つの目安になっているように見受けられます。

また、アドレス別に3年おき（2020年と2017年）の相場と比べると、2017年比で坪単価が最大＋400万円（１平方メートル あたり約120万円）、2020年比で最大＋300万円（１平方メートル あたり約90万円）程度上昇しているアドレスも見られるなど、大きく相場が上昇していることがわかります。全体的には2017年と2023年で約＋200万円（１平方メートル あたり約60万円）、2020年と2023年で＋100万円（１平方メートル あたり約30万円）程度の上昇がみられます。

■価格下落の兆しは見られない
今回は高値相場を牽引している都心部の中古マンション相場を調査しました。
マンション価格上昇の代表的なサイクルとして、エリアの中心的物件やタワーマンションが相場を上昇させ、その周辺へと（価格の上昇が）波及していくという価格上昇サイクルが一般的ですが、その中心となる都心エリアの坪単価は650万円（１平方メートル あたり196万円）前後、さらにその根幹ともいえる都心のブランドアドレスで坪単価800万円（１平方メートル あたり約240万円）台、高い物件になると坪単価1,000万円前後（１平方メートル あたり約300万円）まで上昇しています。

また中古マンション相場は新築マンション相場の影響を大きく受けると言われていますが、新築マンション相場に下落の兆しが見られないことから、2024年以降も引き続き中古マンション相場も高値で推移すると考えられ、都心部に限らず都市部の中古マンションも高値で推移しています。気になる方は自分のマンションを売却したらいくら位になるのか、調べてみるのも良いかもしれません。

・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと民間住宅情報会社の中古流通マンションデータを元に騰落率を算出
・東京都千代田区、東京都港区、東京都渋谷区で1995年以降に新築分譲し、2023年1月から2023年12月末（一部の表で2020年1月～12月末、2017年1月～12月末）に中古流通した住戸が対象
※投資用物件は除く

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「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。
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会社名：株式会社マーキュリー
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代表取締役：陣 隆浩
設立年月：1991年5月

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